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Cos'è la permuta? |
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 La permuta consiste nello
scambio di una casa tra due contraenti, in modo vantaggioso per
entrambi. Naturalmente, il proprietario dell'alloggio di valore inferiore
dev'essere disposto a coprire la differenza di prezzo. Sul piano
pratico, occorre notare che le esigenze dei contraenti s'incontrano con una
certa difficoltà per le prime abitazioni, mentre un certo successo c'è nelle
seconde case (ad esempio, per vacanze) dove, evidentemente, prevale il
desiderio di cambiare situazione. Le norme stabilite per la normale
compravendita (Codice civile, art. 1470 e seguenti) si applicano anche alla
permuta. Le spese relative al contratto di permuta (ad esempio, il compenso
per il notaio che redige l'atto) e le spese accessorie (ad esempio, le spese
fiscali relative al contratto stesso) vengono suddivise in parti uguali tra
i contraenti (sempre che non sia stabilito differentemente).
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Attenzione |
Che cos'è l'accessione? |
| Il fisco nella
permuta |
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| La permuta gode di
rinnovata popolarità, soprattutto per i vantaggi fiscali che comporta:
l'imposta di registro è applicata solamente sul bene di maggior valore,
così come l'imposta ipotecaria. Al contrario, le tasse che derivano
dall'imposta catastale e dall'Invim sono applicate su entrambi i beni
oggetto della permuta. |
| Accessione e
comunione dei beni a... sorpresa |
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| L'immobile costruito dopo
le nozze sul terreno di proprietà di uno solo dei coniugi appartiene a
quest'ultimo, anche se fra loro vige il regime della comunione legale
dei beni. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n°
651/1996, precisando che la questione va risolta secondo la disciplina
dell'acquisto di proprietà per accessione e non secondo quella della
comunione. |
| Il lusso per il
fisco |
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| Per poter accedere alle
agevolazioni prima casa, gli immobili non devono essere di lusso. Ma la
classificazione del catasto non è valida a fini fiscali. Il fisco,
infatti, si basa su una vecchia legge (n° 408/1949) che definisce di
lusso solo le ville signorili o gli appartamenti con superficie
superiore a 240 metri quadri. Ad esempio, una villetta a schiera
accatastata A7 (immobili di lusso) usufruisce dei benefici fiscali per
la prima casa. |
Gli accertamenti
del fisco |
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| Entro il 30 giugno 1999 si
possono subire accertamenti su redditi e tributi locali relativi al '92
con una proroga di sei mesi rispetto alle vecchie norme. I controlli per
le dichiarazioni dei redditi dal '94 al '98 sono possibili fino al 31
dicembre 2000, mentre i controlli sulle dichiarazione dei redditi
compilate a partire da maggio '99 scadono entro il secondo anno
successivo a quello di presentazione. |
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 L'accessione è un
modo di acquisto della proprietà secondo il principio che qualunque
costruzione su di un determinato suolo appartiene al proprietario dell'area.
Ovviamente, il proprietario del terreno può decidere diversamente, e
attribuire ad altri il diritto di costruire sopra la sua proprietà: si
rientra in questi casi nel diritto di superficie, per effetto del
quale la proprietà del suolo e quella della costruzione risultano separate
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Come avvengono le donazioni? |
 Il contratto di donazione consiste in un atto di liberalità, attraverso il
quale un soggetto (donante) dona a un altro (donatario) un immobile o
altro bene. Un esempio classico, è quello del genitore che dona
un'abitazione al figlio. Il contratto di donazione deve esser fatto per atto
pubblico (ossia davanti al notaio) e non può riguardare beni futuri (ad
esempio, un immobile da costruire)
Le donazioni sono soggette a una tassazione rigorosa che deve aggiungersi a
quella del normale acquisto.
In passato spesso proprio per ovviare a tali imposte, si ricorreva alla
donazione di Bot poi utilizzati per acquistare la casa, ma dall'agosto '96
(legge n° 425/1996) donare Bot costa tanto quanto donare qualsiasi altro
bene fra parenti in linea retta.
Infine, bisogna aggiungere che la stessa compravendita (in questo caso
denominata negozio misto con donazione) può essere utilizzata per finalità
di donazione, quando il venditore trasferisce la proprietà a un prezzo
inferiore al valore di mercato, spesso accontentandosi di una cifra
irrisoria che talvolta non viene neppure versata. La sproporzione deve
essere intenzionale, altrimenti la parte lesa potrebbe rivalersi per vie
legali e annullare il contratto.
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Quando si può ricorrere a
una transazione? |
In seguito a una
lite, magari per evitare lunghi e costosi strascichi giudiziari, tra
acquirente e venditore di un immobile si può giungere all'accordo di
transazione che prevede reciproche concessioni. Il caso tipico è quello del
venditore che, in un contratto di compravendita, vuole essere pagato con
diverse modalità rispetto a quanto stabilito.
 Il compratore potrebbe
acconsentire alle richieste del venditore in cambio di uno sconto sul prezzo
da pagare. La transazione deve essere comprovata da un documento scritto. In
caso di transazione che preveda trasferimenti di diritti immobiliari, la
tassazione avviene secondo le aliquote della normale compravendita.
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Quando si diventa
proprietari per usucapione? |
 Quando un immobile
è in possesso continuato, pacifico e non contestato, da parte di una
persona, questa ne diventa proprietaria, in base alle norme sull'usucapione
(Codice civile, art. 1158 e seguenti). Il possessore deve però possedere
l'immobile con l'animo di chi ne sia proprietario (dunque, un inquilino non
può rivendicare la proprietà di un alloggio per usucapione) e possederlo per
20 anni senza interruzione. In tutto questo tempo il vero proprietario non
deve aver rivendicato l'immobile. L'accertamento delle circostanze che danno
luogo all'acquisto per usucapione può essere contenuto solo in un
provvedimento giudiziario. Anche per questa 'forma di acquisto' si devono
pagare le tasse di compravendita senza la possibilità di poter usufruire
delle agevolazioni prima casa.
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Come avviene un acquisto
all'asta? |
 L'avviso d'asta è pubblicato sui settimanali e i quotidiani più diffusi e contiene tutte le
indicazioni relative all'immobile e alla procedura di vendita: prezzo base e
aumenti minimi delle offerte, giorno e ora della vendita, ammontare della
cauzione, termine e modalità per il deposito del prezzo. Ecco la procedura
da seguire:
- Il giorno prima dell'asta va depositata
alla Cancelleria delle esecuzioni immobiliari presso il Tribunale
l'istanza di partecipazione alla vendita, da redigersi su carta bollata da
20 mila lire insieme a due assegni circolari intestati al Cassiere
provinciale delle Poste: uno come anticipo delle spese di compravendita,
uno a titolo di cauzione. Ovviamente, entrambi gli assegni saranno
restituiti al depositante se non si aggiudica l'immobile.
- La vendita all'incanto ha luogo il giorno
indicato nell'avviso d'asta, generalmente il sabato, presso il Tribunale.
Le vendite sono chiamate una per una e i partecipanti fanno le loro
offerte. Dopo ogni offerta vengono accesi successivamente fino a tre
cerini; quando l'ultimo si spegne, l'ultimo offerente si aggiudica il
bene.
- Dopo l'udienza di vendita, entro 10
giorni, possono essere fatte nuove offerte purché superino di 1/6 il
prezzo fissato all'asta. Se ci sono ulteriori offerenti, si procede ad una
nuova gara aumentando di 1/6 il prezzo fissato all'ultima udienza;
altrimenti rimane aggiudicatario l'offerente della maggiorazione di 1/6.
- Subito dopo l'aggiudicazione, si deve
versare la rimanente somma a saldo del prezzo in un'unica soluzione entro
30 giorni. Non è ammessa alcuna forma di rateizzazione del pagamento.
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