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A cosa serve il compromesso? | ||||||||||||||||
 Quando si decide di acquistare una
casa, di solito si procede alla stipulazione del compromesso (o contratto
preliminare): un accordo di base che obbliga le parti a sottoscrivere
in un momento successivo il contratto definitivo o
rogito (vedi
facsimile). Il compromesso si inserisce
a trattativa sostanzialmente conclusa e definita ma, in genere, è a sua
volta preceduto dalla cosiddetta proposta d'acquisto che le agenzie
immobiliari, di regola, fanno sottoscrivere all'acquirente contestualmente
al versamento di una piccola caparra al fine dichiarato di "fermare
l'affare". |
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| Si è obbligati a stipularlo? | |||||||||||||||||
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| Come viene garantita all'acquirente la regolarità dell'immobile? | |||||||||||||||||
 Nel preliminare il
venditore, con l'ausilio delle visure, deve garantire che l'ímmobile sia
in regola sotto il profilo ipotecario e catastale. In genere, a questo
punto l'acquirente ha già visionato la documentazione relativa: titolo di
proprietà (attenzione se si tratta di una donazione: può essere soggetta
a revoca), licenza o concessione edilizia, certificato di abitabilità,
regolamento condominiale (dove esiste), certificato catastale ed
eventualmente domanda di condono edilizio (che però di per sé non è
garanzia di sanatoria) con le relative ricevute di pagamento. Ciò non toglie
che l'acquirente possa verificare personalmente la situazione presso
gli uffici competenti (Catasto, Conservatoria, Assessorato all'Urbanistica).
Se l'immobile è particolarmente vecchio e/o posto in zona popolare sarà bene
verificare, presso l'Ufficio Piano Regolatore del Comune che non sia
soggetto a piani di recupero o di edilizia economica e popolare (due ipotesi
che ne ridurrebbero il valore e creerebbero problemi per il mutuo).Infine, sono da controllare le eventuali spese condominiali pendenti, che, se non pagate dal venditore, ricadranno sull'acquirente. |
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| Va controllata anche la posizione fiscale dell'immobile? | |||||||||||||||||
| Uno sguardo va
dato anche alla regolarità della posizione fiscale: se l'immobile proviene
da una successione la cui imposta non è stata ancora pagata, lo Stato
ha il "privilegio" sull'immobile stesso; il che, in caso di mancato
pagamento, può creare non pochi problemi all'acquirente. Più in generale, lo Stato ha il "privilegio" sugli immobili sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri (Codice Civile, art. 2771). Il fisco può soddisfare i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita. Per l'imposta di registro tale limite sale a cinque anni dalla data di registrazione, per l'Invim il limite è di cinque anni dalla data di presentazione della dichiarazione.  Dunque, per evitare sgradevoli sorprese l'acquirente dovrà verificare presso i vari uffici finanziari e comunali le informazioni a riguardo sia per verificare l'avvenuto pagamento sia per controllare la congruità dei valori dichiarati. Lo stesso venditore dovrebbe essere in grado di fornire tutte le certificazioni del caso. |
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| Cosa si intende per garanzia di evizione? | |||||||||||||||||
| Il termine indica
che il venditore garantisce all'acquirente che nessun altro può vantare
diritti sull'immobile in oggetto. In sostanza, si deve trattare di un
immobile di proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e
iscrizioni ipotecarie. È importante che tale garanzia sia menzionata
proprio nel contratto preliminare, sottoscritto prima di versare la caparra
confirmatoria. |
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| E' vantaggioso registrare e trascrivere il compromesso? | |||||||||||||||||
 Premesso che la
legge fiscale richiede la registrazione di tutti gli atti (compromesso
compreso) nel termine di 20 giorni dalla stipulazione, fino a un paio d'anni
fa era prassi consolidata concludere il compromesso per scrittura privata,
da non sottoporre a registrazione. Tuttavia, con la legge n° 30/1997 è stata
introdotta un'importante novità: oggi è possibile sottoporre a trascrizione
(previa, ovviamente, sua registrazione) il compromesso, purché sia stato
stipulato con l'intervento di un notaio.Il vantaggio di ricorrere alla trascrizione risiede nel diritto di preferenza che potrà vantare l'acquirente rispetto alle vicende che possano investire il venditore successivamente alla trascrizione stessa (ad esempio: fallimento, azioni esecutive, trasferimento ad altri dell'immobile ecc.). Tali effetti, che normalmente erano connessi alla trascrizione della vendita, vengono quindi anticipati fin dal compromesso, il che - nonostante i maggiori costi che si dovranno sopportare - fa dormire sonni più tranquilli all'acquirente. È da chiarire che la trascrizione dell'atto vale per un anno dalla scadenza del termine fissato dalle parti per la stipula del rogito, per un termine finale massimo di tre anni dalla trascrizione. Decorso questo termine, la trascrizione sarà come mai avvenuta. Comunque, dato che in caso di trascrizione è richiesto l'intervento del notaio, sarà questi a fornire le eventuali ulteriori spiegazioni. |
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| Come si fa e quanto costa la trascrizione? | |||||||||||||||||
 Le parti possono
trascrivere alla Conservatoria dei registri immobiliari tutti i contratti
preliminari che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di
immobili, o la costituzione - e successive vicende - di diritti reali
immobiliari (nuda proprietà, usufrutto ecc.). La trascrizione è possibile
anche quando il compromesso contiene ipotesi particolari: per esempio, se è
sottoposto a condizione, oppure ha per oggetto un immobile in corso di
costruzione o addirittura da costruire.Infine, i costi: per registrare il preliminare all'Ufficio del registro (come necessario ai fini della trascrizione), basta corrispondere l'imposta fissa di circa 125,00 _. Costerà di più solo se vi è contenuto il pagamento di una caparra confirmatoria (0,5% dell'importo) o se sono previsti acconti (3%). Tali importi, ad eccezione di quello fisso, sono detraibili in sede di registrazione del contratto definitivo. A carico dell'acquirente resteranno, invece, i costi delle marche da bollo e quelli dell'onorario notarile. |
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| E' obbligatorio versare una caparra? E a quanto ammonta? | |||||||||||||||||
 Non è obbligatorio
corrispondere alcunché all'atto del compromesso.Tuttavia, quasi sempre, in tale occasione, l'acquirente versa al venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, quale manifestazione reciproca dell'impegno preso a concludere il contratto definitivo. Tale importo non segue una regola fissa, ma solitamente è fissato tra il 10 E IL 25% del prezzo complessivo di compravendita; in ogni caso non supera un terzo del prezzo concordato Se tutto andrà come previsto, se cioè la vendita si farà, quanto pagato a titolo di caparra sarà computato quale acconto del prezzo. Se sarà inadempiente il venditore, l'acquirente avrà diritto di ottenere il doppio della caparra (Codice civile, art. 1385). Se ad essere inadempiente fosse invece l'acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra, fatto salvo il principio che la parte che vuole adempire può chiedere (giudizialmente) l'esecuzione coattiva del contratto e quindi conseguire materialmente quanto promesso. |
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| Ma, a parte la caparra, cosa succede se manca l'accordo? | |||||||||||||||||
 Nel caso in cui
sia il venditore che il compratore non siano d'accordo a stipulare il
contratto definitivo, non sorgono problemi, dato che le parti manifestano la
stessa intenzione di sciogliere il contratto (Codice civile, art. 1372).Le parti devono solo riportare la loro volontà di annullare il compromesso in un atto scritto, nel quale deve appunto risultare che venditore e compratore concordemente sciolgono il preliminare da loro stipulato, rinunciando a future contestazioni. E' il cosiddetto scioglimento per mutuo consenso, che generalmente viene riportato nello stesso compromesso al quale si riferisce, oppure, se fatto con atto separato, contiene tutti gli elementi fondamentali presenti nel compromesso. Nel caso in cui sia solo una delle parti a voler sciogliere il preliminare, la situazione si complica. Se una sola delle parti non rispetta gli impegni presi, per esempio rifiutandosi di concludere il rogito, l'altra parte risulta danneggiata nei propri interessi e la legge prevede dei rimedi a suo favore: l'adempimento del contratto o la risoluzione del contratto. Nel primo caso si ottiene - previa instaurazione di un giudizio - l'emanazione da parte del Giudice di una sentenza costitutiva, che produce cioè gli stessi effetti del contratto non concluso, in quanto sostituisce il consenso della parte che non ha rispettato l'impegno. Nel secondo caso - la risoluzione del contratto - il Giudice dichiarerà lo scioglimento del preliminare per inadempimento della parte che non ha voluto stipulare il contratto definitivo, e che sarà condannata anche al pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno causato all'altro contraente. |
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| Che cosa differenzia il compromesso dal rogito? | |||||||||||||||||
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A cosa
serve?
Stipulare il compromesso non è
obbligatorio, ma se lo si vuol fare è bene rivolgersi a un
professionista. Tale atto deve contenere una serie di importanti
indicazioni: le caratteristiche dell'immobile, il prezzo, eventuali
rateazioni e la data di consegna dell'immobile. Inoltre, in caso di
acquisto con mutuo bancario, sarà bene che l'acquirente specifichi che i
soldi che si impegna a versare provengono dalla banca in modo da tutelarsi
nel caso in cui non riesca a ottenere il mutuo. In ogni caso, deve essere
chiara la volontà di concludere l'affare.
Bisogna ricordare
che il comromesso - trascritto o meno che sia - non produce l'effettivo
passaggio di proprietà. Dunque, il venditore rimane proprietario e
l'acquirente non diventa tale sino al contratto definitivo. In sostanza, il
contratto preliminare fa nascere, per entrambi i contraenti, l'obbligo di
stipulare, entro una certa data, il contratto definitivo prefissandone
il contenuto.
