| Quando conviene
rinegoziare un vecchio mutuo? |
 |
|
Fino ai primi anni Novanta
molti operatori consigliavano mutui in Ecu, dai tassi più bassi e dalle
solide prospettive dato l'avvicinarsi della moneta unica europea e la
soglia massima di oscillazione prevista tra Ecu e Lira. Come si
ricorderà tale soglia fu spazzata via dalla crisi monetaria tra il '92 e
il '95 e l'Ecu si rivalutò in modo abnorme finendo per bruciare i
vantaggi di interesse che i sottoscrittori ottenevano in precedenza. Da
qui le richiesta per far ricontrattare a costi zero tali mutui. Ma tale
opzione non è stata accolta anche se le banche, in un accordo stipulato
a giugno '98 con le associazioni dei consumatori, hanno comunque
previsto costi di rinegoziazione minori rispetto ai precedenti, penali
ribassate e naturalmente tassi di interesse più bassi.
Però non è stato riconosciuto il diritto del cliente alla
ricontrattazione e non esistono regole fisse valide ovunque. Le singole
banche si comportano in modo differente secondo i vari casi, in genere
dando comunque l'opportunità di ricontrattare il vecchio mutuo.
Altrimenti è sempre possibile estinguerlo accendendone un altro a tasso
più vantaggioso sopportando di nuovo tutte le spese iniziali. |
| La soglia d'usura |
|
|
Le polemiche sugli alti
tassi d'interesse richiesti dalle banche hanno spinto il Parlamento a
votare una legge antiusura (n° 108/1996). In base ad essa ogni tre mesi
si ricavano i limiti antiusura dal decreto del
ministero del Tesoro che
fissa i tassi effettivi globali medi praticati dalle banche e dagli
intermediari.
Clausole contrattuali
con tassi superiori sono da considerarsi usura. In base al decreto le
banche e gli intermediari finanziari sono tenuti ad affiggere in
ciascuna sede, in modo facilmente visibile, la tabella con l'indicazione
dei tassi medi rilevati dal Tesoro. |
|
Come si
stipula un mutuo ex novo? |
|
 Se
l'acquirente vuole accendere un contratto di mutuo, deve scegliere un
istituto di credito cui rivolgersi per il finanziamento, fornendo più o meno
la stessa documentazione occorrente per l'atto di acquisto, oltre a una
serie di documenti e perizie che sarà la banca stessa a richiedere al
momento opportuno. Il mutuo sarà poi stipulato da un notaio che addebiterà
al cliente le relative spese e onorari.
E' da tener presente in proposito che possono erogare mutui anche
società
finanziarie che non siano propriamente "banche", con la differenza che
quelle non godono di agevolazioni fiscali riservate unicamente alle banche e
che quindi il mutuatario, al momento della conclusione del contratto di
mutuo si vedrà richiedere dal notaio, oltre l'onorario e le spese, anche le
imposte relative al contratto di mutuo ed alla iscrizione ipotecaria. |
|
Tasso
fisso o variabile? |
Prima di stipulare un mutuo
occorre fare attenzione a una serie di elementi tra cui l'entità della
richiesta (fino al 100% del valore dell'immobile), la
durata (5,
10, 15, 20, 25, 30 anni a scelta del cliente) e il tipo di mutuo che si sta
sottoscrivendo.
I mutui prima casa sono in genere più convenienti degli altri e occorre
scegliere tra quelli a tasso fisso oppure a tasso variabile. I primi sono
caratterizzati dalla "certezza" della rata anche se il tasso d'interesse è
più alto; quelli a tasso variabile sono più articolati e rispecchiano in
modo più lineare l'andamento del mercato. Una via di mezzo praticata da
alcuni istituti bancari è rappresentata dal tasso misto, una combinazione di
tasso fisso (per i primi anni) e variabile (per gli anni futuri). Per le
giovani famiglie alcuni istituti concedono agevolazioni. |
|
Il tasso può cambiare nel tempo? |
 Per
i mutui a tasso variabile, la rata del mutuo salirà o scenderà secondo i
movimenti subiti da alcuni indici. Ogni banca adopera indicizzazioni
diverse: nessuna è migliore in assoluto, ognuna però ha pregi e difetti e
quindi è importante sapere a quale parametro la banca fa riferimento. Una
divisione approssimativa può essere fatta tra i parametri più 'nervosi' come il Ribor, il Tus, il
prime rate Abi e quelli più 'tranquilli' come i Rendiob, i
Rendistato, il rendimento dei Bot o dei titoli pubblici. I
primi risentono maggiormente delle oscillazioni del mercato e quindi sono
soggetti a cambiamenti più consistenti, nel bene e nel male. Viceversa, i
rendimenti dei parametri più 'tranquilli' guadagnano meno in caso di
miglioramenti della situazione ma perdono anche meno nei momenti negativi.
|
L'estinzione
anticipata |
 |
Normalmente non è vantaggioso
estinguere il debito con la banca prima di quanto stabilito.
Si è soggetti ad una penalizzazione che può oscillare tra lo 0,50
e il 3%, e si perderebbe anche il vantaggio di aver già pagato la
maggior parte degli interessi. Questi infatti costituiscono la
maggior parte delle prime quote, mentre nel tempo,
progressivamente, ciò che si restituisce con le rate è
principalmente il capitale anticipatoci. |
|
I tassi sui mutui vengono aggiornati ogni 3 o 6 mesi, secondo il
valore fissato a una data, oppure, secondo le medie dell'ultimo periodo.
Più lunghi sono i tempi di aggiornamento del mututo con i nuovi parametri e
meno rischi si correranno.
Naturalmente, se nel frattempo c'è stato un
guadagno anch'esso sarà minore. Per fare un confronto tra i vari indici, il
metodo migliore è chiedere in banca, sia al momento della scelta sia in
seguito, a quanto ammonta la rata per ogni 500 € preso a prestito,
in modo da potersi fare un'idea dell'andamento dell'indice. |
Le spese da sostenere non
si fermano agli interessi e all'ammortamento del capitale ma riguardano
anche questioni più tecniche. Per accedere a un mutuo, il notaio deve
stipulare un contratto (di solito a carico del cliente, almeno in
parte). Inoltre, ci sono le tasse da pagare: 0,25 per cento del
totale del prestito, se il mutuo è emesso da una banca, il 2 per cento
calcolato non sul prestito bensì sull'importo dell'ipoteca (in genere
più alto del prestito) se il mutuo è di una società finanziaria.
Per quanto riguarda le commissioni, alcune banche chiedono delle
spese fisse di istruttoria della pratica, altre legano questa
cifra all'entità del mutuo stipulata. Un'altra spesa è quella del
perito che deve valutare l'immobile (presso alcune banche è compreso
nelle spese di istruttoria). Così conoscere il tasso globale diventa
molto importante. Per tutte queste spese c'è una notevole eterogeneità
tra le banche, quindi, oltre a chiedere le condizioni del mutuo, è utile
soffermarsi anche su questi aspetti e non darli per scontati, con
particolare riferimento ad eventuali commissioni percentuali talvolta
previste solo nei documenti preparatori del mutuo predisposti da talune
banche (ad esempio: domanda di mutuo).
Come si stipula un mutuo ex
novo?
