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Che cos'è il contratto definitivo?

La casa non condonata

Non è raro il caso in cui sull'immobile oggetto di compravendita penda una domanda di condono edilizio.
Ciò non significa che si debba rinunciare all'acquisto; l'importante è prendere tutte le precauzioni e soprattutto prevedere esplicitamente diritti e doveri delle parti nel caso in cui la domanda di sanatoria venga respinta dall'autorità competente. Non tutti gli abusi, infatti, possono essere sanati e quindi il rischio maggiore è di dover successivamente eliminare l'abuso commesso dal precedente proprietario, o di vedersi letteralmente demolire parte del bene acquistato.
Pertanto, il rigetto alla domanda di sanatoria relativa ad una costruzione abusiva, in fase di contratto preliminare di compravendita, provoca la risoluzione del contratto o, se lo si desidera, la riduzione del prezzo, decurtato delle parti non condonate.

I DOCUMENTI

Da parte del venditore

Il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione relativi all'immobile in vendita.

Le licenze e le concessioni edilizie, le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento, le eventuali concessioni di sanatoria.

Le planimetrie e i certificati catastali.

Il regolamento condominiale.

Le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per lavori fatti nell'edificio (anche relativamente alle parti condominiali).

Da parte del compratore

Certificato di residenza del Comune in cui situato l'immobile, oppure attestazione del datore di lavoro circa lo svolgimento dell'attività lavorativa nel medesimo Comune.

Entrambe le parti, naturalmente, esibiranno il documento di identità e il codice fiscale.

Si tratta del rogito, che deve essere redatto per iscritto e con l'intervento di un notaio e sancisce il passaggio di proprietà dell'immobile in cambio del pagamento della cifra concordata (Codice civile, art. 1350).

E' obbligatorio rivolgersi al notaio?

Il notaio è un libero professionista che lo Stato investe di una funzione essenzialmente certificativa. L'obbligo di rivolgersi al notaio deriva dall'impossibilità, in caso di semplice scrittura privata, di procedere alla trascrizione dell'atto alla Conservatoria, formalità alla quale è connessa la sicurezza dell'acquisto. Ma, ancor prima, l'attività del notaio (normalmente di fiducia del compratore) permette di accertare, con visure ipotecarie e catastali, il corretto accatastamento e la presenza o meno di ipoteche, pignoramenti e altri diritti di terze persone estranee al contratto. Questi accertamenti sono obbligatori e il notaio chiede al ve

nditore la documentazione necessaria (precedenti contratti, descrizione catastale e eventuali atti ipotecari) per procedere rapidamente e con certezza ai controlli.
Ai documenti chiesti dal notaio se ne aggiungono spesso altri che egli rinviene nel corso degli accertamenti. Ciò accade particolarmente quando precedenti debiti (per esempio mutui) risultano pagati, ma non cancellate le relative ipoteche con conseguenti spese e necessità di ulteriori controlli
Anche se il notaio è responsabile per l'atto che compie e per questo motivo è tenuto ogni volta a effettuare le verifiche del caso (sentenza della Corte d'appello di Milano n° 1941/1997) è comunque opportuno per l'acquirente chiedere espressamente al notaio se ha eseguito tutti gli accertamenti ipotecari. Solo dopo una risposta affermativa ed esauriente si è sicuri di poter firmare.

Si può dichiarare un prezzo diverso da quello concordato?

La legge non lo consente. Oltretutto, occorre tenere presente che, qualora il valore dichiarato nell'atto sia inferiore ai parametri previsti dalla legge, è possibile andare incontro al cosiddetto accertamento di maggior valore, con tutto ciò che ne consegue in termini di contenzioso e di eventuali sanzioni. Viceversa, l'amministrazione finanziaria non può rettificare il valore dichiarato, se esso è superiore a quello che risulta dalla moltiplicazione della rendita catastale (già attribuita o presunta) per 100; ad eccezione delle categorie catastali A/10 e C/1 la cui rendita catastale, invece, va moltiplicata, rispettivamente, per 50 e per 34. Dal '97, però, tali valori devono essere ulteriormente aumentati del 5%.

Come avviene il pagamento?

In primo luogo è opportuno che di ogni pagamento precedente il contratto definitivo esista regolare ricevuta. Per le norme antiriciclaggio sono vietati i pagamenti in contanti di importo superiore a _ 10.000,00. Pertanto, gli assegni per cifre superiori dovranno essere muniti obbligatoriamente di tutti gli elementi richiesti (in particolare la data e il nome del beneficiario) e muniti della clausola "non trasferibile". Le conseguenze per l'emissione di assegni non completi di tutti questi elementi sono anche di natura penale. Le spese del contratto definitivo e quelle accessorie sono a carico del compratore. Può comunque essere stabilita dalle parti una diversa ripartizione. La tariffa notarile è pubblica, stabilita dallo Stato ed integrata da delibere dei Consigli notarili di appartenenza. Essa varia per importo economico dell'atto e può ulteriormente variare in caso di particolari difficoltà nella preparazione e redazione dell'atto. Altri oneri certi sono quelli fiscali: imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Il notaio può informare l'acquirente di tutte queste spese che costituiscono una parte obbligatoria della somma destinata all'acquisto. All'atto della stipulazione del rogito, sia il compratore che il venditore devono dichiarare il prezzo dell'immobile, sulla base del quale sarà effettuata la tassazione. Sempre contestualmente alla stipula, il notaio riscuoterà da entrambe le parti tutte le somme necessarie.

A chi bisogna comunicare l'avvenuta compravendita?

Prima di tutto il venditore deve comunicare alla Questura, entro il termine tassativo di 48 ore, il trasferimento dell'immobile, pena le sanzioni previste dalla legge antiterrorismo del 1978 (nei Comuni privi di Questura, la denuncia deve essere consegnata o inviata al Sindaco oppure, come avviene di solito, al comando dei Vigili Urbani). In secondo luogo, l'acquirente deve provvedere alle necessarie volture dei contratti di luce, gas, acqua e telefono; nonché alle variazioni anagrafiche circa l'indirizzo, eventualmente la residenza, la tassa comunale di smaltimento rifiuti e l'Ici.
L'acquirente deve anche ricordarsi di comunicare all'amministratore del condominio il subentro nell'appartamento, se non vuole rischiare di trovarsi di fronte a deliberazioni dell'assemblea dei condomini alle quali non è stato convocato.

Quando si può ritirare la copia autentica dell'atto?

Dopo la registrazione dell'atto,

la trascrizione, la voltura e tutte le eventuali comunicazioni o notifiche ad enti, imposte dirette e banche - vale a dire trascorsi circa due o tre mesi dal rogito - si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravendita. Questa servirà prima di tutto come prova della proprietà e inoltre come punto di riferimento per le dichiarazioni o gli eventuali atti in cui sono richieste le coordinate dell'immobile (proprietà, metri quadrati, dati catastali).

Se dopo il rogito arriva l'accertamento dell'Ufficio del Registro?

Ecco un'eventualità che ci si augura non debba mai avere luogo! Se ciò si verificasse vorrebbe dire che, probabilmente, il prezzo dichiarato è risultato inferiore al valore catastale. A questo punto si può o pagare la differenza d'imposta richiesta dall'ufficio o, se si è certi dell'esattezza del prezzo dell'immobile dichiarato, inoltrare ricorso - assistiti da un professionista abilitato se il maggior tributo accertato è superiore a 2.500,00 - alla Commissione tributaria di primo grado, preparandosi ad attendere la trafila delle liti fiscali attualmente pendenti presso l'amministrazione finanziaria.

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