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Come è tassato l'acquirente?

Il fisco apre i suoi dossier

Finalmente è possibile visionare o ottenere una copia di qualunque documento pubblico interessante per il contribuente (grazie alla circolare n° 213/1997 del Ministero delle Finanze e alla legge n° 241/1990). La richiesta deve essere motivata, riguardare un atto definitivo (ad esempio, non potranno essere visionati i documenti preparatori di un accertamento) e va inoltrata all'Urp (Ufficio relazioni con il pubblico) dell'ente competente che è tenuto a rispondere entro 30 giorni. Trascorso tale tempo è possibile presentare ricorso al Tar.
Vedere un documento non costa nulla, ottenerne una copia costa 2,58 € ogni due facciate (da versarsi con marche da bollo), una copia autenticata prevede una marca da 10,33 €. In particolari uffici (come le Conservatorie, Ute ecc.) sono dovuti i normali diritti di visura.

Le imposte e le relative aliquote che gravano, da parte dell'acquirente, su un acquisto immobiliare sono le seguenti:

IVA (10% - 4%)
Imposta di registro (8% - 4% - fissa € 130,00 circa)
Imposta ipotecaria (2% - fissa € 130,00 circa)
Imposta catastale (1% - fissa € 130,00 circa)

Se chi acquista (da costruttore o non costruttore, ma sempre soggetto a Iva ad eccezione delle società di gestione immobiliare) lo fa a titolo di abitazione principale, deve pagare il 4% di Iva e le altre imposte in misura fissa: € 130,00 + € 130,00 + € 130,00 = € 390,00 circa.
Se chi acquista (da costruttore o non costruttore soggetto a Iva ad eccezione delle società di gestione immobiliare) non lo fa a titolo di abitazione principale, deve versare l'Iva al 10% + 390,00 euro delle tre imposte fisse.
L'Iva si versa direttamente al venditore (che emetterà corrispondente fattura) nelle percentuali suddette, mentre le altre imposte fisse si pagano al notaio unitamente all'onorario ed alle altre spese notarili.
Se chi vende è un privato, l'acquisto non rientra nel campo applicativo dell'Iva e quindi restano da pagare le altre tre imposte (registro-ipotecaria-catastale) accennate con le seguenti aliquote.

Registro 8% (4% se prima casa)
Ipotecarie 2% (€ 390,00 circa se prima casa)
Catastale 1% (€ 390,00 circa se prima casa)

Semplificando si tratta, quindi, di pagare l'11% complessivo, o il 4%, + € 260,00 se prima casa.

Ci sono altre agevolazioni per la prima casa?

Chi acquista una prima casa non di lusso entro un anno dalla vendita dell'abitazione principale per la quale ha beneficiato dell'applicazione delle aliquote agevolate (registro o Iva al 4%) ha diritto a uno sconto dalla tassa di registro o dall'Iva pari a quanto corrisposto in relazione al precedente acquisto agevolato. La norma è contenuta nella legge collegata alla Finanziaria '99 (legge n° 448/1998, art. 7, comma 1) e specifica come l'ammontare di tale credito non possa essere superiore all'imposta dovuta per l'acquisto della nuova casa. La regola vale per gli acquisti effettuati dopo il primo gennaio '99 se sono rispettati i requisiti per la prima casa (vedi la domanda successiva) e indipendentemente da quando si era acquistato la casa venduta.
Lo sconto può essere scomputato sulla stessa imposta di registro per il nuovo immobile, per l'intero importo delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, oppure come detrazione Irpef, ma se si paga la cifra intera senza usufruire del beneficio non sono previsti rimborsi.
Prendiamo come esempio il caso di una famiglia che ha acquistato la prima casa nel '96 al costo di € 100.000 e, quindi, pagandovi un'imposta di registro agevolata di € 4.000. Tale immobile viene venduto a dicembre '98 alla cifra di € 125.000. Se l'acquisto della nuova prima casa avviene entro dicembre '99 la famiglia potrà beneficiare di uno sconto di € 4.000 sull'imposta di registro, che per la nuova casa ammonta a € 5.000, pagando quindi solo € 1.000 di lire per tale imposta.

Quando scattano le agevolazioni prima casa?

Il Fisco concede agevolazioni in caso di acquisto dell'abitazione principale (la cosiddetta prima casa), sempre che ricorrano determinati requisiti. Vediamoli.

Per quanto riguarda le condizioni relative all'abitazione:

deve trattarsi di immobile non di lusso (situazione in cui ricade la gran parte delle abitazioni);
deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha (o prenderà entro un anno) la residenza o in quello in cui svolge la propria attività, o, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, nel luogo in cui ha sede l'impresa da cui dipende;
per i cittadini emigrati all'estero l'immobile può trovarsi in qualunque Comune d'Italia;
possono godere di agevolazioni anche le pertinenze (cantine, garage e posti auto) seppure acquistate successivamente, purché limitatamente a una unità per tipo (per esempio, un solo garage e una sola cantina).

Sulle condizioni relative all'acquirente:

non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa d'abitazione nel Comune in cui effettua l'acquisto agevolato;
non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa d'abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa.
può anche avere già usufruito delle agevolazioni per l'abitazione principale, ma, se si trova nelle condizioni appena esposte, può usufruirne nuovamente.
in caso di acquisto dell'immobile da parte di più persone (ad esempio, in comunione di beni), la presenza dei requisiti per accedere ai benefici fiscali è sufficiente anche in uno solo degli acquirenti (sentenza della Corte di Cassazione n° 7762/1997), fermo restando che tali benefici si applicano solo sulla quota di possesso di colui che risponde ai requisiti.
anche i minori possono conseguire lo "sconto" fiscale nell'acquisto dell'abitazione principale. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza n° 10247/1994). Naturalmente la dichiarazione di possedere i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni saranno rese dai genitori che esercitano la patria potestà, ma saranno riferite alla posizione patrimoniale dei minori-acquirenti.

Ci sono tasse anche per il venditore?

L'onere fiscale per il venditore riguarda le spese da sostenere per la relazione tecnica, per la produzione di eventuali certificati e soprattutto per il pagamento dell'Invim, ovvero dell'imposta sull'incremento di valore degli immobili, che si calcola tassando la differenza fra il valore che aveva l'immobile al momento in cui si è divenuti proprietari (ad esempio, acquisto o successione) e il valore al 31 dicembre 1992, giorno di ultima vigenza dell'imposta, e che in sostanza, almeno per ora, si può dire che corrisponda al valore dichiarato in atto. Questa imposta è stata di recente abolita, ma continua ad applicarsi per tutti coloro che abbiano acquistato anteriormente al 31/12/1992 (ma il calcolo si riferisce solo al periodo che va dall'acquisto a tale data). Quindi non sono soggetti al pagamento dell'Invim coloro che vendono, avendo acquistato dopo il 31/12/92.
Per gli immobili acquisiti prima, l'imposta si applicherà fino al 31 dicembre 2002 in misura fissa pari all'1% del valore automatico al 31 dicembre 1992. Il pagamento, di cui si occupa normalmente il notaio, avviene mediante il modello F23 in banca o alla posta. In caso di successione l'imposta è dovuta all'atto della presentazione della dichiarazione di successione, sempre con il modello F23 in banca o alla posta.
L'importo dell'Invim, qualora si venda a un soggetto che usufruisca delle agevolazioni per l'abitazione principale, è ridotto alla metà. L'esenzione è, invece, prevista per chi reimpiega il ricavato della vendita di un immobile nell'acquisto di un altro, sempre che il vecchio immobile sia stato venduto prima dell'acquisto del nuovo (sentenza della Corte di Cassazione n° 3139/1998).

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